Як правильно скласти договір будівництва будинку. Які підводні камені можуть бути в договорі підряду на будівельні або ремонтні роботи? Які документи повинні додаватися до договору підряду на будівництво або ремонтні роботи

Ніхто, напевно, не буде сперечатися з тим, що «побудувати будинок» - одне з найромантичніших і глобальних мрій у багатьох чоловіків, жінок і сімей. І на цих романтичних почуттях із задоволенням «грають» багато будівельних компаній, які пропонують дешево побудувати будинок для вас.

Однак, в реальності вся ця романтика обертається безліччю підводних каменів, які потрібно знати до того, як укладеш договір з будівельною компанією.

Я сьогодні хочу розповісти свій досвід, щоб ви змогли вчитися на моїх помилках і обійти граблі, на які потрапили ми з моєю сім'єю при будівництві будинку.

Правило перше: ніколи не погоджуйтеся на 100% передоплату

Яка б не була шановна компанія, не погоджуйтеся на 100% передоплату ніколи. Дійсно серйозні компанії мають достатньо ресурсів, щоб будувати по післяплати клієнта. 10% - це цілком адекватна передоплата. Інакше, у вас немає ніякої гарантії, що фірма, забравши всі ваші гроші не зникне в невідомому напрямку.

Або, якщо не зникне, то все одно побудує так, як це задумали ви, а не просто наліпить тяп-ляп і поїде з об'єкта. Поки ви не заплатили всю суму, ви можете «приймати» або «не брати» роботу і наполягати на її доопрацювання або переробленні. Якщо ви відразу заплатили всю суму, то навряд чи ваша думка буде враховуватися при будівництві.

Правило друге: договір на доставку чого-небудь повинен обумовлювати під'їзні шляхи!

Тут я ось про що хочу поговорити. Ви маєте можливість замовити будівництво будинку з матеріалів, а можете замовити будинок «готовий». У нас вийшло так, що ми замовляли битовку з доставкою. В принципі, при будівництві будинку теж є доставка матеріалів, і цей момент важливо дотримуватися всім. Уважно стежте, що написано в договорі про те, як все буде доставлено. Якщо компанія бере доставку на себе, то переконаєтеся, що компанія в курсі всіх нюансів і складнощів шляхи під'їзду до вашої ділянки. Коли ми замовляли битовку, в договорі стояло, що «Замовник зобов'язується надати під'їзд до місця», але при цьому ніякої конкретики про те, що необхідно фірмі для цього під'їзду не було.

Ми не надали цьому значення, а даремно. Коли пани будівельники приїхали до нас, і побачили, що наш ділянка знаходиться в середині СНТ, і до нього веде путівець між іншими ділянками, вони сказали, що не можуть нам принести битовку. Так що потрібно вимагати заздалегідь, щоб співробітники компанії надали список необхідних умов, Або щоб приїхав представник компанії на місце і особисто оглянув під'їзд.

При цьому добре вимагати укладення цього представника про те, що під'їзд до ділянки підходить і відповідає можливостям компанії. І, природно, в договорі прописати, що якщо в момент будівництва виникнуть проблеми з під'їздом, то чи компанія вирішує їх за свій рахунок (наймає, наприклад, кран вищий), або виплачує штраф. Інакше ви абсолютно мимоволі опинитеся відповідальні за те, про що вас ніхто заздалегідь не повідомляв.

Важливо розуміти, що деякі компанії спеціально користуються цим моментом з під'їздом до ділянки. Адже замовник не може адекватно оцінювати легкість під'їзду, тому що на це впливають не тільки об'єктивні фактори (наприклад, наявність дороги), але і суб'єктивні - яка техніка у будівельній компанії. Знайти причину, чому під'їзд до вашої ділянки не зручний, легко. Наприклад, можуть сказати, що заважають дроти лінії електропередач. Хоча при вмілому використанні будь-якого маніпулятора дроти - не перешкода.

Все це робиться багатьма компаніями для того, щоб відмовитися від доставки будинку або битовки, і запропонувати вам будівництво на місці. Оскільки людина не готова до такого повороту подій, то, як правило, є багато способів на цьому його «подоїти».

Правило третє: якщо будуєте на місці, слідкуйте за кошторисом

Якщо виявляється так, що будівництво на місці неминуче, або ви самі вибрали такий варіант, завжди приділяйте увагу кошторисі. Вимагайте план і кошторис, скільки і яких будматеріалів піде на кожну частину об'єкта. Обов'язково прописуйте кількість матеріалу в договорі. Ніколи не погоджуйтеся на пропозиції типу «зараз подвезём сорок штук, а там подивимося». Повинні бути кінцеві цифри необхідного матеріалу.

Якщо компанія не знає, скільки піде матеріалу на будинок з конкретними розмірами, то це наводить на думку, що ваш будинок - їх перший проект, і не вселяє довіри. Якщо компанія досвідчена і досить давно на ринку. Вона повинна надати вам точні цифри матеріалу. Обов'язково перевіряйте, щоб в договорі була кошторис на все, навіть на монтажну піну, на цвяхи і на інші «начебто дрібниці». Якщо ви цього не виставлять рахунок в рази більше, ніж ви уявляли, пояснюючи це «дрібницями».

При підписанні кошторису, заздалегідь уточніть, за якими цінами вони будуть закуповувати матеріали

У деяких компаній і у багатьох приватних будівельників є таке поняття, що «робота коштує стільки ж скільки і матеріали». Тобто покласти сайдинг коштує стільки ж, скільки сам сайдинг, і т.д. Тому їм вигідно купувати дорого матеріали, таким чином дорожче буде і сама робота. При цьому вони вам, звичайно, нададуть всі чеки і звітність за вартістю.

Але не варто довіряти чеками. Просто зайдіть в магазин або в інтернет і подивіться середню по ринку вартість тих чи інших матеріалів. І при складанні кошторису обов'язково враховуйте це, не погоджуючись на завищені ціни матеріалів. При цьому можливо варто розглянути варіанти з покупкою матеріалів самостійно. Можливо, навіть з усіма витратами на доставку, вийде дешевше, ніж погоджуватися на вартість матеріалів, яку пропонує компанія.

Будівництво - це сфера, де величезні гроші заробляють на тому, що людям ліньки порахувати. Так що не лінуйтеся! Вважайте все і завжди! Це не «не зручно», це правильне бережливе ставлення до своїх грошей, інакше ви побудуєте будинок за ціною золотого, і будете засмучені і ображені на весь світ. Вважайте все до укладення договору. Вважайте обов'язково при отриманні матеріалів. Обов'язково за кошторисом вважайте, щоб все, що заявлено в кошторисі, було привезено в чіткій відповідності.

Один мій знайомий будівельник побудував собі будинок з тих матеріалів, які він не довозив клієнтам, так що не варто халатно до цього ставитися. І в ході будівництва обов'язково стежте, щоб все, що передбачено кошторисом і привезено - було укомплектовано в ваш будинок. Якщо після будівництва купа матеріалу залишилася - значить, у ваших стінах не вистачає утеплювача і тому подібні «прогалини» будівництва вам ще належить зазнати, коли будівельники поїдуть. Так що вважайте, стежте і будьте уважні.

Збереження матеріалів теж вносите в кошторис!

Вам привезли матеріали, ви їх порахували. Їх викинули на ділянці і далі вже несете відповідальність за їх збереження ви. І оскільки це вже не проблема будівельників, то вони навіть не спроможуться закрити їх брезентом від дощу. Щоб такого не було, заздалегідь прописуйте в договорі, що за збереження матеріалів з моменту привозу і до споруди відповідає компанія. І штрафи теж заздалегідь пропишіть, якщо компанія не впоралася із завданням збереження.

Навіщо це потрібно? Дивіться! Ми будували будинок взимку, кругом лежав сніг. Матеріали, в тому числі і мін.ватой викинули на сніг. Потім через два дні пішов снігопад і всі наші матеріали накрило снігом. Так і поклали цю крижану минвату з льодом всередину стін. Навесні цей лід відтанув і у нас з усіх боків потекла вода. На щастя, у нас була гарантія і ми знову викликали «горе-будівельників». Вони розбирали всю дах, вичавлювали минвату і клали назад. А якби ми заздалегідь прописали б в договорі, що при пошкодженні строй.матеріалов, компанія зобов'язується купити нові, то їм би довелося нам класти нову минвату і не тільки на дах, а й в стіни. А швидше за все, вони б подумали про це ще взимку і накрили б матеріал брезентом, щоб уникнути вогкості і обмерзання.

Правило четверте: терміни обговорюйте до підписання договору

Терміни - здавалося б така не головна частина договору, але дуже важлива. Важливо прописати, коли будівництво почнеться. І не менш важливо прописати, коли будівництво закінчиться. Інакше може виявитися так, що ви будете кілька місяців дивитися на те, як ваш будинок будується супер повільними темпами або не будується взагалі.

Це особливо прикро, коли гроші вже заплачені, а у компанії просто немає мотивації з вами працювати. Таку мотивацію треба заздалегідь прописати в договорі, бажано, обумовивши штраф за кожен день прострочення здачі об'єкта.

Правило п'яте: будівельники повинні бути теж обумовлені в договорі

Зазвичай в договорі ні слова не говорять про самих будівельників та умови їх проживання, і це виявляється великими сюрпризами під час будівництва. Обов'язково перевіряйте, щоб в договорі було описано кількість будівельників, умови їх проживання на об'єкті та їх профпридатність. Справа навіть не в тому, що як правило, на будівництвах у нас таджики без документів. Таджики - це не проблема. І росіяни можуть не вміти будувати, і інші національності можуть бути прекрасними будівельниками, але вимагайте якесь підтвердження їхньої профпридатності, наприклад, документи про їх будівельному середньо-спеціальну освіту.

Інакше, ваш будинок стане для вас проблемою на багато років. Тому що теплоізоляційна плівка буде покладена «не тим боком» і в будинку буде завжди сиро, зовнішні стіни будуть прикріплені так, що дощ буде заливатися всередину стіни і т.п. все-таки будівництво - це не просто цвях вбити, це безліч правил і законів, які будівельники повинні вивчати в спеціальних навчальних закладах.

На рахунок умов проживання будівельників. Після укладення договору раптом виявиться, що ви повинні за свій рахунок селити будівельників в свій будинок. Щоб такого не було, прописуйте в договорі заздалегідь, де буде жити бригада будівельників. Зазвичай вони для таких цілей привозять свою битовку. І до речі її привезти у них не складає труднощів навіть при складних під'їздах.

Правило шосте: якщо в ході будівництва змінюються умови, обов'язково складайте новий договір

Наприклад, у нас був складений договір на доставку битовки, а в підсумку нам цю битовку будували на місці. Обов'язково потрібно складати новий договір з кошторисом і всіма справами в такому випадку. Інакше це все перетворюється в бардак, що не може проконтролювати, тому що договору на цей випадок немає, а той, що є не відповідає тому, що відбувається.

Правило сьоме: Перед тим, як прийняти роботу, запросіть незалежного професіонала

Ніколи не приймайте роботу похапцем. Ніколи не робіть цього ввечері або в умовах обмеженого часу, наприклад, ви кудись поспішаєте. Акт приймання означає, що вас задовольнило все в будівництві і ви виплачуєте компанії всю 100% вартість. І, до речі, ніколи не погоджуйтеся на «Поетапну оплату». Сплачуйте лише в кінці при прийманні об'єкта. І перед тим, як підписати і сплатити, не пошкодуйте грошей і запросіть професіонала, будівельника з досвідом і освітою, що не має відношення до вашої будівництві.

Чи не складно знайти його серед приватних будівельників на сайті оголошень, або на будівельному ринку. Попросіть його за якусь реальну суму для вас обох оцінити споруду, вказати на реальні помилки і недоробки або «косяки». І ви можете вимагати від компанії їх доробити, або якщо доробити що-небудь дуже складно, або не критично для вас, то можна вимагати збити ціну. І цей момент, до речі, теж варто заздалегідь прописати в договорі. Скільки ви можете вимагати знижку при невиконанні чи неправильному виконанні в будівництві. Не поспішайте позбутися будівництва. Закінчити його потрібно ретельно, щоб потім не повертатися до цього питання ще багато років.

Дякуємо за надання цікавого матеріалу про особистому досвіді взаємодії зі будівельними компаніями Панкина Андрія Володимировича (Росія, Московська область, Чеховський район, село Солнишково)

Послуги будівництва або ремонту потрібні багатьом з нас. Навіть якщо ви не наймали коли-небудь працівників для будівництва лазні на своїй дачній ділянці, напевно ви замовляли установку пластикових вікон або дверей або запрошували працівників для укладання кахлю у ванній. За роботи доводиться викладати чималі гроші, будматеріали теж обходяться недешево. Тому дуже важливо обдумано підійти до вибору фірми або підприємця, яким ви довірите свій ремонт або будівництво будинку. Ось невеликі поради наших юристів, які можуть бути вам корисні.

Як правильно вибрати будівельників або ремонтну бригаду?

• вкрай обережно користуйтеся послугами «приватників», які дають оголошення в газету або розклеюють їх на зборах. Дуже часто такі будівельники працюють нелегально, не реєструються як підприємці, не платять податки, не становлять письмовий договір на роботи. Хоча в більшості випадків такі роботи обійдуться вам дешевше, є і багато проблем. У разі, якщо роботи будуть виконані погано або приватник забере у вас гроші і нічого не зробить, буде досить складно повернути з нього ці гроші;
• не ведіться на яскраву і численну рекламу. Обов'язково відвідайте особисто офіс будівельної або ремонтної фірми, попросіть показати приклади робіт, зайдіть на сайт компанії або подивіться групу в контакті, поцікавтеся кваліфікацією працівників, наведіть довідки про саму фірму, яка надає послуги з ремонту або будівництва (як це зробити,);
• якщо працівників вам рекомендують знайомі або сусіди, не полінуйтеся особисто подивитися результат робіт, запитати про вартість, ті проблеми, з якими вони зіткнулися при роботі з цією фірмою. Поцікавтеся, що сподобалося вашим знайомим, що не сподобалося;
• ані майте справи з тією компанією, яка відмовляється оформляти письмовий договір підряду на роботи чи видавати документи на підтвердження оплати;
• наведіть довідки про середньоринкові ціни на потрібні вам роботи, щоб не переплатити (обдзвоните різні оголошення та компанії, пошукайте інформацію в інтернеті);
• уникайте некваліфікованих працівників: не замовляйте установку сантехніки маляра, навіть якщо він «майстер на всі руки».

Які підводні камені можуть бути в договорі підряду на будівельні або ремонтні роботи?

Обов'язково оформите з будівельниками письмовий договір підряду в 2 однакових примірниках. Перш за все, це дозволить захистити ваші інтереси на випадок можливих проблем, неякісно виконаних робіт або порушення термінів будівництва. Договір може надавати сама будівельна фірма або ви можете скачати в інтернеті типовий договір підряду і включити в нього свої дані. У будь-якому випадку перевірте, щоб в договорі було детально прописано все необхідне.

У договорі підряду на будівництво обов'язково повинні бути наступні дані:

• дані замовника і підрядника - ваші і того, хто виконує роботи (ПІБ, юридична адреса і адреса офісу фірми, телефон, паспортні дані, повну назву фірми, ІПН, ОГРН - для підприємців і юридичних осіб);
• дата укладення договору підряду (Реальна дата підписання);
• докладний список робіт, які ви замовляєте в будівельній фірмі;
• місце виконання робіт - адреса вашої квартири або дачного ділянки;
• терміни виконання робіт: можна вказати, що роботи будуть зроблені в строк до певної дати, або поетапні строки, якщо робота робиться по частинах (наприклад, спочатку кладка фундаменту, потім виготовлення зрубу, покрівлі, оздоблювальні роботи і т.д.);
• порядок оплати робіт (Скільки, коли). Намагайтеся уникати договорів, де 100% передоплати вноситься ще до початку виконання робіт. Оптимальний варіант - прописати оплату за фактично виконані роботи або поетапну оплату після приймання кожного етапу робіт;
• надаються будматеріали (Які конкретно по маркам, скільки, хто їх надає - ви або ваш підрядник). Якщо матеріали надає будівельна фірма, попросіть сертифікати на будматеріали, поїдьте в магазин будматеріалів разом з підрядником, щоб проконтролювати вибір матеріалів;
• гарантійний термін на роботи - згідно із законом його встановлення не обов'язково, проте в будь-якому випадку просите у підрядника гарантію. Якщо гарантійний термін на ремонтні або будівельні роботи ні прописаний в договорі, до пред'явлення претензій вам доведеться зробити за свій рахунок незалежну експертизу якості робіт. Якщо ж гарантійний термін встановлений, ви можете просто написати підряднику претензію, а експертизу в разі необхідності вже буде призначати і оплачувати будівельна фірма;
• підписи сторін - в договорі повинна стояти підпис індивідуального підприємця або керівника будівельної фірми і друк. Також договір може підписати представник фірми, але в такому випадку попросіть пред'явити вам довіреність від фірми на підписання договору.

Які документи повинні додаватися до договору підряду на будівництво або ремонтні роботи?

• проектна документація, ескіз і ін. - проект споруджуваного будинку, докладні креслення виготовляється меблів, вікна, теплиці та ін. З вказівкою всіх розмірів, особливостей (розташування ручок, колір, оздоблення та ін.);
• кошторис на роботи - оформляється у вигляді таблиці з докладним переліком всіх виконуваних робіт і їх обсягів;
• розписка, чек, квитанція, прибутковий ордер - підтвердження оплати робіт або матеріалів. Вам зобов'язані видати такі документи на підтвердження отримання готівки;
• розписка, акт - якщо ви передаєте ключі від квартири, проектну документацію, свої матеріали для будівництва або ремонту (вкажіть коли, скільки, що передали). Максимально докладно описувати матеріали - пропишіть марку ламінату, артикули і колір шпалер, довжину дощок і т.д. Підрядник або його представник повинен розписатися в тому, що всі матеріали осяг
• чеки на покупку матеріалів - якщо ви купували матеріали самі, не викидайте чеки на їх придбання. Якщо підрядник зіпсує ваші будматеріали, ви зможете вимагати відшкодування їх вартості. Якщо матеріали закуповував підрядник, все одно попросіть у нього копії чеків, щоб мати уявлення про вартість матеріалів та перевірити, чи не закупив він зайвого;
• акт здачі-прийому робіт - складається після закінчення всіх робіт, є підтвердженням здачі вам робіт підрядником. В акті прописується, що конкретно зроблено, які матеріали використані. Зверніть увагу на відповідність переліку робіт фактично виконаним. Дата здачі робіт повинна також бути реальною.