Приклад договору з будівельною бригадою на ремонт квартири
Ніхто, напевно, не сперечатися з тим, що «збудувати будинок» — одне з найромантичніших і найглобальніших мрій у багатьох чоловіків, жінок та сімей. І на цих романтичних почуттях із задоволенням «грають» багато будівельних компаній, які пропонують дешево побудувати будинок для вас.
Однак, насправді вся ця романтика обертається безліччю підводних каменів, які потрібно знати до того, як укласти договір з будівельною компанією.
Я сьогодні хочу розповісти свій досвід, щоб ви змогли вчитися на моїх помилках і обійти граблі, на які ми потрапили з моєю сім'єю при будівництві будинку.
Правило перше: ніколи не погоджуйтесь на 100% передоплату
Яка б не була шанована компанія, не погоджуйтесь на 100% передоплату ніколи. Справді серйозні компанії мають достатньо ресурсів, щоб будувати по післяплаті клієнта. 10% - це цілком адекватна передоплата. Інакше, у вас немає жодної гарантії, що фірма, забравши всі ваші гроші, не зникне в невідомому напрямку.
Або якщо не зникне, то все одно побудує так, як це задумали ви, а не просто наліпить тяп-ляп і поїде з об'єкта. Поки ви не заплатили всю суму, ви можете приймати або не приймати роботу і наполягати на її доопрацюванні або переробці. Якщо ви відразу заплатили всю суму, то навряд чи ваша думка враховуватиметься при будівництві.
Правило друге: договір на доставку чогось має обумовлювати під'їзні шляхи!
Тут я ось про що хочу поговорити. Ви можете замовляти будівництво будинку з матеріалів, а можете замовити будинок готовий. У нас сталося так, що ми замовляли побутівку з доставкою. В принципі, при будівництві будинку теж є доставка матеріалів, і цей момент важливо дотримуватися всіх. Уважно стежте, що написано у договорі про те, як все буде доставлено. Якщо компанія бере доставку на себе, то переконайтеся, що компанія в курсі всіх нюансів та складнощів шляху під'їзду до вашої ділянки. Коли ми замовляли побутівку, в договорі стояло, що «Замовник зобов'язується надати під'їзд до місця», але при цьому жодної конкретики про те, що фірмі необхідно для цього під'їзду не було.
Ми не надали цьому значення, а дарма. Коли панове будівельники приїхали до нас, і побачили, що наша ділянка знаходиться в середині СНТ, і до неї веде путівець між іншими ділянками, вони сказали, що не можуть нам доставити побутівку. Отже, потрібно вимагати заздалегідь, щоб співробітники компанії надали список необхідних умов, або щоб приїхав представник компанії на місце та особисто оглянув під'їзд.
При цьому добре вимагати висновку цього представника про те, що під'їзд до ділянки підходить та відповідає можливостям компанії. І, звичайно, у договорі прописати, що якщо в момент будівництва виникнуть проблеми з під'їздом, то або компанія вирішує їх за свій рахунок (наймає, наприклад, кран вищий), або сплачує штраф. Інакше ви зовсім мимоволі виявитеся відповідальними за те, про що вас ніхто заздалегідь не повідомляв.
Важливо розуміти, що деякі компанії спеціально користуються цим моментом із під'їздом до ділянки. Адже замовник неспроможна адекватно оцінювати легкість під'їзду, т.к. цього впливають як об'єктивні чинники (наприклад, наявність дороги), а й суб'єктивні – яка техніка в будівельної компанії. Знайти причину, чому під'їзд до вашої ділянки не зручний, легко. Наприклад, можуть сказати, що заважають дроти лінії електропередач. Хоча при вмілому використанні будь-якого маніпулятора дроту – не завада.
Все це робиться багатьма компаніями для того, щоб відмовитися від доставки будинку чи побутівки та запропонувати вам будівництво на місці. Оскільки людина не готова до такого повороту подій, то, як правило, є багато способів на цьому її «подоїти».
Правило третє: якщо будуєте на місці, стежте за кошторисом
Якщо виявляється так, що будівництво на місці неминуче або ви самі вибрали такий варіант, завжди приділяйте увагу кошторису. Вимагайте план та кошторис, скільки і яких будматеріалів піде на кожну частину об'єкта. Обов'язково прописуйте кількість матеріалу у договорі. Ніколи не погоджуйтесь на пропозиції типу «зараз підвеземо сорок штук, а там подивимося». Повинні бути кінцеві цифри матеріалу.
Якщо компанія не знає, скільки піде матеріалу додому з конкретними розмірами, це наводить на думку, що ваш будинок – їх перший проект, і не вселяє довіри. Якщо компанія є досвідченою і досить давно на ринку. Вона має надати вам точні цифри матеріалу. Обов'язково перевіряйте, щоб у договорі був кошторис на все, навіть на монтажну піну, на цвяхи та на інші «начебто дрібниці». Інакше вам виставлять рахунок у рази більше, ніж ви уявляли, пояснюючи це «дрібницями».
При підписанні кошторису, заздалегідь уточніть, за якими цінами вони купуватимуть матеріали
Деякі компанії та багато приватних будівельників мають таке поняття, що «робота коштує стільки ж скільки й матеріали». Тобто. покласти сайдинг коштує стільки ж, скільки сам сайдинг і т.д. Тому їм вигідно купувати дорогі матеріали, таким чином дорожче буде і сама робота. При цьому вони вам, звичайно, нададуть усі чеки та звітність за вартістю.
Але не варто довіряти чекам. Просто зайдіть у магазин чи інтернет і подивіться середню по ринку вартість тих чи інших матеріалів. І при складанні кошторису обов'язково зважайте на це, не погоджуючись на завищені ціни матеріалів. При цьому можна розглянути варіанти з покупкою матеріалів самостійно. Можливо, навіть з усіма витратами на доставку вийде дешевше, ніж погоджуватися на вартість матеріалів, яку пропонує компанія.
Будівництво – це сфера, де величезні гроші заробляють на тому, що людям ліньки порахувати. Так що не лінуйтеся! Вважайте все і завжди! Це не «не зручно», це правильне ощадливе ставлення до своїх грошей, інакше ви збудуєте будинок за ціною золотого, і будете засмучені та скривджені на весь світ. Вважайте все до укладення договору. Вважайте обов'язково при отриманні матеріалів. Обов'язково за кошторисом вважайте, щоб усе, що заявлено у кошторисі, було привезено чітко.
Один мій знайомий будівельник побудував собі будинок із тих матеріалів, які він не довозив клієнтам, так що не варто недбало до цього ставитися. І в ході будівництва обов'язково стежте, щоб все, що передбачено кошторисом та привезено – було укомплектовано у вашу оселю. Якщо після будівництва купа матеріалу залишилася - значить, у ваших стінах не вистачає утеплювача і тому подібні «прогалини» будівництва вам ще доведеться сьорбнути, коли будівельники поїдуть. Так що рахуйте, стежте і будьте уважні.
Збереження матеріалів також вносите в кошторис!
Вам привезли матеріали, ви їх порахували. Їх викинули на ділянці і далі вже несете відповідальність за їх збереження. І оскільки це вже не проблема будівельників, то вони навіть не спроможуться закрити їх брезентом від дощу. Щоб такого не було, заздалегідь прописуйте в договорі, що за збереження матеріалів з моменту привезення до будівництва відповідає компанія. І штрафи теж заздалегідь пропишіть, якщо компанія не впоралася із завданням безпеки.
Для чого це потрібно? Дивіться! Ми будували будинок узимку, навколо лежав сніг. Матеріали, у тому числі й мін.вату, викинули на сніг. Потім за два дні пішов снігопад і всі наші матеріали накрило снігом. Так і поклали цю крижану мінвату з льодом усередину стін. Весною цей лід відтанув і в нас з усіх боків потекла вода. На щастя, ми мали гарантію і ми знову викликали «горе-будівельників». Вони розбирали весь дах, вичавлювали мінвату і клали назад. А якби ми заздалегідь прописали б у договорі, що при пошкодженні будівельних матеріалів компанія зобов'язується купити нові, то їм би довелося нам класти нову мінвату і не тільки на дах, але і в стіни. А швидше за все, вони б подумали про це ще взимку і накрили б матеріал брезентом, щоб уникнути вогкості та зледеніння.
Правило четверте: терміни обмовляйте до підписання договору
Терміни – начебто така не основна частина договору, але дуже важлива. Важливо прописати, коли будівництво розпочнеться. І не менш важливо прописати, коли будівництво закінчиться. Інакше може виявитися так, що ви кілька місяців дивитися на те, як ваш будинок будується супер повільними темпами або не будується взагалі.
Це особливо прикро, коли гроші вже заплачені, а компанія просто не має мотивації з вами працювати. Таку мотивацію треба заздалегідь прописати в договорі, бажано обмовивши штраф за кожен день прострочення здачі об'єкта.
Правило п'яте: будівельники мають бути також обумовлені у договорі
Зазвичай у договорі жодного слова не говорять про самих будівельників та умови їх проживання, і це виявляється великими сюрпризами під час будівництва. Обов'язково перевіряйте, щоб у договорі було описано кількість будівельників, умови проживання на об'єкті та їх профпридатність. Справа навіть не в тому, що, як правило, на будівництві у нас таджики без документів. Таджики – це не проблема. І росіяни можуть не вміти будувати, й інші національності можуть бути прекрасними будівельниками, але вимагайте якесь підтвердження їхньої профпридатності, наприклад, документи про їхню будівельну середньо-спеціальну освіту.
Інакше ваш будинок стане для вас проблемою на багато років. Тому що теплоізоляційна плівка буде покладена «не тією стороною» і в будинку завжди буде сиро, зовнішні стіни будуть прикріплені так, що дощ заливатиметься всередину стіни і т.п. все-таки будівництво - це не просто цвях вбити, це безліч правил і законів, які будівельники повинні вивчати в спеціальних навчальних закладах.
Щодо умов проживання будівельників. Після укладання договору раптом виявиться, що ви повинні власним коштом селити будівельників у свій будинок. Щоб такого не було, прописуйте у договорі заздалегідь, де житиме бригада будівельників. Зазвичай вони для таких цілей привозять свою побутівку. І до речі її привезти у них не важко навіть при складних під'їздах.
Правило шосте: якщо під час будівництва змінюються умови, обов'язково укладайте новий договір
Наприклад, у нас було укладено договір на доставку побутівки, а в результаті нам цей побут будували на місці. Обов'язково потрібно укладати новий договір із кошторисом та всіма справами в такому випадку. Інакше це все перетворюється на бардак, який неможливо проконтролювати, т.к. договору на цей випадок немає, а той, що не відповідає тому, що відбувається.
Правило сьоме: Перед тим як прийняти роботу, запросіть незалежного професіонала
Ніколи не приймайте роботу похапцем. Ніколи не робіть цього ввечері або в умовах обмеженого часу, наприклад, ви кудись поспішайте. Акт прийому означає, що вас задовольнило все в будівництві і ви сплачуєте компанії всю 100% вартість. І, до речі, ніколи не погоджуйтесь на «Поетапну оплату». Оплачуйте лише наприкінці під час приймання об'єкта. І перед тим, як підписати та заплатити, не пошкодуйте грошей і запросіть професіонала, будівельника з досвідом та освітою, що не має відношення до вашого будівництва.
Не складно знайти його серед приватних будівельників на сайті оголошень або на будівельному ринку. Попросіть його за якусь реальну суму для вас обох оцінити будівництво, вказати на реальні помилки та недоробки чи «косяки». І ви можете вимагати від компанії їх доробити, або якщо доробити щось дуже складно, або не критично для вас, то вимагатиме збити ціну. І цей момент, до речі, теж варто заздалегідь прописати у договорі. Скільки ви можете вимагати знижку при невиконанні чи неправильному виконанні у будівництві. Не поспішайте позбутися будівництва. Закінчити його потрібно ретельно, щоб потім не повертатися до цього питання ще багато років.
Дякуємо за надання цікавого матеріалу про особистий досвід взаємодії з будівельними компаніями Панкіна Андрія Володимировича (Росія, Московська область, Чехівський район, село Солнишкове)
Послуги з ремонту квартир в Єкатеринбурзі надають три типи будівельних бригад. Перші зареєстровані у формі товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ), другі діють під вивіскою індивідуального підприємця (ІП), треті ніяк не зареєстровані та працюють просто як група громадян. З будь-якою з таких бригад можна укласти договір, який матиме юридичну силу, а у разі конфлікту може бути пред'явлений у суді.
Договір, яким громадянин наймає іншого громадянина чи фірму надання послуг, вважається договором побутового підряду і регулюється главою 37 ДК РФ, і навіть Законом про захист прав споживача.
Як зауважив директор юридичної агенції «Юніс» Володимир Сімкін, папір, підписаний замовником та будівельною бригадою, може називатися як завгодно: контрактом, угодою чи заявкою на ремонт. По суті, вона буде договором будівельного підряду, З усіма наслідками.
Якщо для ремонту в квартирі залучається будівельна фірма в статусі ТОВ, то договір від її імені може підписати директор або людина, на ім'я якої видано довіреність на право укладення договору. Коли ремонт береться індивідуальний підприємець (неважливо, з бригадою чи одноосібно), то договір із боку виконавця робіт підписує сам ІПешник. Щоб підтвердити свій підприємницький статус, він може показати замовнику паспорт та свідоцтво про реєстрацію ІП. Якщо ж власник квартири наймає бригаду, яка не має юридичного статусу, то договір від її імені підписує лідер команди (виконроб або бригадир) як фізична особа. І тут у договорі ролі реквізитів підрядника вказуються паспортні дані бригадира. Він також несе відповідальність за виконання контракту.
Олександр Латиєв
З точки зору людини, що укладає договір з будівельною організацією, ТОВ – найменш надійний контрагент, ніж індивідуальний підприємець чи просто фізична особа. Два останні підрядники, у разі невиконання умов контракту, відповідатимуть усім своїм майном. Тоді як відповідальність ТОВ обмежена статутним капіталом, розмір якого може становити 10 тис. руб. Крім того, при ліквідації ТОВ не залишається правонаступника, який відповість за зобов'язаннями фірми. Втім, якщо ТОВ велике і працює на будівельному ринку кілька років, його можна вважати досить надійним партнером.
Нині у одному з районних судів Єкатеринбурга розглядається позов мешканки міста, незадоволеної якістю ремонту, проведеного у її квартирі якимсь ТОВ. Під час подання заяви до суду з'ясувалося, що на момент укладення договору підряду фірму вже було ліквідовано. Формально, у такій ситуації жінці не було до кого пред'являти претензію. Але на допомогу їй прийшла правозахисна організація.
Дмитро Дилдін
співголова Товариства захисту прав споживачів Свердловської області
Нам допомогло те, що директор ТОВ брав у замовниці гроші не за квитанцією чи чеком, а за розпискою, яку підписував, як звичайна фізична особа. Ми домоглися, щоб суд вказав як відповідача цієї конкретної людини. Якби у жінки були не розписки, а квитанції, то вона могла б пред'явити позов лише до вже ліквідованого ТОВ, і нічого не отримала. Тому, перш ніж домовлятися з фірмою про проведення робіт, треба переконатись, що вона існує. Це можна зробити на сайті Федеральної податкової служби через спеціальний сервіс для пошуку організацій.
Перевірити договір у юриста
Будь-яка організація або бригада, що займається квартирними ремонтами, має в ході типовий договір. Він може бути складений штатним або запрошеним юристом або просто завантажений з Інтернету. Але потенційному замовнику не треба поспішати підписувати відразу запропонований йому договір.
Олександр Латиєв
керівник практики Агентства юридичної безпеки «Інтелект-С»
У Росії є традиція - хто складає договір, той сильно "перетискає" його у свій бік. Перш ніж ставити свій підпис під таким папером, власнику квартири треба перевірити його на наявність незручних для нього умов. Це, зокрема, розмиті терміни виконання робіт, стовідсоткова передоплата та звільнення виконавця від відповідальності за якість робіт. Сьогодні нормальна практика, коли громадянин бере запропонований йому договір та йде з ним до юриста.
Допомога в аналізі договорів побутового підряду в Єкатеринбурзі готові надати десятки правових фірм і юристів, що приватно практикують. Вартість подібної послуги зазвичай коливається в районі 1-3 тисячі рублів. Є місця, де можна отримати усну консультацію безкоштовно. Це зокрема громадські організації, які працюють у сфері захисту прав споживачів
Як зауважують самі правозахисники та юристи, найсерйознішу помилку, яку може припуститися громадянин, який наймає бригаду для ремонту – не укласти договір із будівельником. Подібне зустрічається не так вже й рідко.
Валентина Івлєва
Сьогодні в Єкатеринбурзі багато будівельників працюють без утворення юрособи та реєстрації ІП. Договори письмово не укладають. У разі конфлікту замовнику буде важко відстояти свою позицію.
Хороший договір – товстий договір
Договір побутового підряду може складатися лише з кількох пропозицій. Тим не менш, він матиме юридичну силу, якщо в ньому обумовлено терміни початку та закінчення роботи, її ціна, а також перераховані роботи, які зобов'язується виконати підрядник. Крім того, папір повинен містити дату укладання договору, повне найменування та адресу будівельної фірми (або приватної особи, яка береться до роботи). Номер на договорі необов'язковий, але бажаний. Він полегшує роботу, якщо до договору прикладаються додаткові угоди, акти та інші папери.
Олександр Латиєв
керівник практики Агентства юридичної безпеки «Інтелект-С»
Нерідко у договорі підряду замість зазначення конкретного терміну початку робіт ставлять фразу типу «через 3 дні після отримання авансу». Суд може визнати такий договір неукладеним, оскільки в ньому немає дати початку виконання. Щоб уникнути подібних ситуацій у договорі, треба писати календарну дату початку та закінчення робіт. Якщо будівельники побоюються, що замовник не виплатить аванс вчасно, вони можуть включити в договір дату внесення авансового платежу та передбачити умову, що у разі затримки виплати авансу початок робіт зсувається на таку ж кількість діб. Проти такого формулювання суди, як правило, не заперечують.
Але це юридичний мінімум. Якщо завдання договору деталізації, то прописувати потрібно все. Наприклад, юристи радять ретельно прописувати у договорі результат діяльності підрядника. Директор агентства «Юніс» Володимир Сімкін зауважує, що дуже складно вирішувати конфлікти, якщо в договорі підряду немає детального переліку виконуваних робіт, а натомість стоїть фраза на кшталт «будівлі будинку» або «зведення паркану».
Сергій Занін
У договорах, які ми пропонуємо замовникам, зазвичай передбачається поетапне приймання робіт із перерахуванням, що саме входить у кожен етап. Наприклад, стадія чорнового оздоблення включає заливку підлог, вирівнювання стін тощо. Вказуються матеріали та використовувані технології. У договорі наголошується, в якому стані знаходиться об'єкт на момент заходу бригади, та прописуються вимоги до якості робіт. Воно має відповідати СНиПам та ГОСТам. Офіційні вимоги до якості обробки свідчать, зокрема, що на відстані двох метрів допустиме відхилення стіни від ідеальної площини на 0,5 міліметра. Якщо замовнику потрібен вищий клас робіт, це також прописується у договорі.
Як правило, сьогодні замовник поетапно приймає роботи, виконані у його квартирі, і також поетапно розраховується із бригадою. Ці моменти прописуються у договорі підряду чи додатковому угоді (що є невід'ємною частиною договору). Олександр Латиєв радить також передбачити у договорі пункт, згідно з яким за якість матеріалів відповідає той, хто їх купував. Якщо, наприклад, чернові матеріали купувала бригада, вона несе відповідальність за їх характеристики.
Сергій Занін
Була нагода, замовник купив керамічну плитку в Італії. Коли ми відчинили коробки, з'ясувалося, що плитка не відкалібрована, діагоналі не сходяться. Покласти її неможливо. Повідомили про це замовника. В результаті було укладено додаткову угоду, в якій зазначено, що клієнт попереджений про якість плитки та про можливих проблемахз її укладанням.
Відповідати за терміни та якість
Найбільш дієвий спосібспонукати будівельників виконати роботу вчасно – включити до договору штраф за невиконання роботи у строк. Закон про захист прав споживачів за зрив строків передбачає неустойку у розмірі 3% від суми контракту за кожну добу прострочення. Але юристи та будівельники називають цю норму «драконівською». Суди також вважають, що такий розмір неустойки завищеним і в ході процесу знижують його в кілька разів.
Олександр Латиєв
керівник практики Агентства юридичної безпеки «Інтелект-С»
Я рекомендував би вказувати в договорі побутового підряду неустойку у вигляді пені у розмірі 0,1% за добу прострочення, максимум – 0,3-0,5% за добу. Якщо поставити більше, то суд швидше за все знизить розмір санкцій на свій розсуд.
Закон про захист прав споживачів каже, що громадянин може висувати претензії щодо якості робіт протягом 2 років. Проте юристи рекомендують прописати тривалість гарантійного терміну у договорі. Олександр Латиєв пояснює, що якщо в договорі не вказано гарантійний термін, то у разі виявлення прихованих дефектів ремонту замовнику доведеться доводити, що недолік спричинений діями будівельників. Якщо ж гарантійний термін у договорі позначено, то норма про «винність» будівельників включається автоматично.
Зазвичай гарантійний термін ремонт у квартирі встановлюється на 1 рік. Деякі будівельники готові продовжити його за додаткову плату. Наприклад, пропонує встановити гарантійний термін до 5 років. Перший рік безкоштовно, за кожну наступну доплату – приблизно 10% вартості контракту. Продовження терміну гарантії оформляється через додаткову угоду до договору.
Додатки до договору підряду
Крім договору, слід оформити ще кілька паперів. Якщо ремонт ведеться за дизайн-проектом, цей проект слід підписати обом сторонам та оформити як додаток до договору. Ще одним додатком має стати кошторис на проведення робіт та купівлю матеріалів. Зазвичай у кошторис включаються лише чернові матеріали, оскільки шпалери, ламінат, плитку та інше оздоблення майже завжди купує сам замовник.
Як правило, остаточний варіант договору підписується після складання кошторису.
Володимир Сімкін
директор юридичної агенції «Юніс»
Якщо під час ремонту з'ясувалося, що необхідно провести додаткові роботи, не зазначені у кошторисі, виконавець повинен повідомити про це замовника під підпис. Починати додаткові роботи слід лише після «ув'язування» цього питання із замовником та укладання додаткової угоди, яка передбачає оплату. Якщо бригада зробила «зайві» дії без погодження з квартировласником, той не зобов'язаний платити щось понад зазначене в договорі.
Після закінчення ремонту підрядник здає готову роботу замовнику. У цьому оформляється акт приймання работ. Якщо договір передбачає прийом роботи поетапно, то кожному етапі оформляється окремий акт. В одній із найближчих публікацій розповість про те, як слід врахувати при підписанні акта виконаних робіт.
Заміське будівництво - довгий і відповідальний шлях, незалежно від того, великий або маленький будинок ви будуєте, копаєте колодязь або займаєтеся інженерним облаштуванням. Всі ці роботи поєднує один неминучий момент - необхідність вдаватися до послуг будівельних компаній.
Як правильно вибрати будівельну компаніюабо бригаду, архітектурне чи проектне бюро; грамотно оформити свої відносини із цією організацією; максимально захистити свої інтереси та уникнути конфліктів та судових розглядів? На ці та багато інших питань я постараюся відповісти в цій статті, в основу якої покладено особистий досвід спілкування з будівельниками – як замовником, так і інженером-будівельником та інженером-експертом з заміського будівництва.
Більшості випадків звернення до експертів, адвокатів та суддів можна було б уникнути, якби замовники заміського будівництва, по-перше, чітко знали свої права, по-друге, вміли правильно та грамотно оформити відносини з підрядниками, по-третє, обов'язково здійснювали контроль підрядників на всіх етапах будівництва.
Вибір будівельної фірми
Ви тільки купили ділянку, і вам належить повний цикл будівництва? Ваш заміський будинок потребує реконструкції? Ви вирішили всього замість старого паркану поставити новий?
Масштаби будівництва різні, але в будь-якому випадку ви хочете отримати хороший кінцевий результат і витратити якнайменше грошей і нервів. Для цього не пошкодуйте деякого часу і постарайтеся розглянути якнайбільше пропозицій від підрядників та ознайомитися з результатами їхньої праці, а головне – з відгуками попередніх замовників. Не варто «купуватися» на гарний офіс будівельної фірми, солідний вигляд бригадира і теслярів або один-єдиний побудований об'єкт, показаний вам через зачинені ворота без господарів. Набагато розумніше довіряти, наприклад, оцінкам сусідів, які живуть у гарному й добротному будинку, який простояв уже щонайменше років п'ять. Але навіть найпозитивніші рекомендації не можуть бути стовідсотковою гарантією гарної роботи тієї чи іншої фірми чи бригади. Цілком можливо, що склад працівників за останнім часомсильно змінився, та й самі працівники, на жаль, мають схильність змінюватися до гіршого. особистого досвіду). Тому наступний важливий момент– це правильне оформлення своїх стосунків із майбутніми підрядниками.
Оформлення документів
Не варто робити відступів від офіційних правил оформлення паперів з причини, наприклад, недостатньо великого обсягу робіт (ви плануєте лише зробити вимощення фундаменту або нову хвіртку). Обов'язково необхідно укладання договору підряду на надання послуг хоча б у довільній (але обов'язково письмовій!) формі або заповнити бланк, роздрукований з офіційного сайту будівельної компанії.
У моїй практиці були ситуації, коли договір підряду на будівництво навіть із ліцензованою компанією виявлявся надто коротким в описі майбутніх робіт, їх вартості, а особливо термінів виконання. У разі ж, якщо підрядник бере на себе зобов'язання щодо постачання будівельних матеріалів, замовнику потрібно виявити особливу пильність. Звичайно, складно підрахувати точний обсяг матеріалів (що називається, до останньої дошки), але чомусь під час перевірки кошторисів на невикористані будматеріали перевищення від проектних кількостей практично завжди сягає 20-30% – запасливі у нас будівельники!
За цінами у кошторисах теж виникає безліч питань. Зрозуміло бажання підрядників врахувати можливі інфляційні та сезонні стрибки цін, але іноді кошторисна вартість відрізняється від реальної на 50-100%! І хоча насамперед це стосується основних та явних матеріалів, збільшення вартості будівництва все одно виявляється дуже суттєвим.
Вартість «прихованих» робіт
Дуже часто зустрічається таке поширене і напрочуд живуче явище, як пересортиця. Вона практично щокроку. Починається з обсягу земляних робіт, що оцінюється за кількістю кубічних метрів. Чому за розрахункового обсягу фундаменту в 30м3 земляні роботи займають стільки ж «кубів», адже частина фундаменту (цоколь) не закопується в землю? Та й скільки бетону туди заливається – теж питання.
Порада
З будь-якими будівельниками, будь то велика фірма або «шабашники» із сусіднього села, необхідно укласти договір підряду з такими докладними додатками:
- перелік робіт;
- список матеріалів;
- Кошторис;
- Графік робіт.
Щоб уникнути плутанини, були створені спеціальні правила оформлення так званих «прихованих» робіт (етапів будівництва, за якими йдуть інші, що приховують результати попередніх). Яскравий приклад «прихованих» робіт – глибина закладання фундаменту. Тому в будівельних договорахповинен бути пункт про обов'язкове приймання замовником кожного етапу робіт із складанням акта.
Левова частка шлюбу у заміському будівництві пов'язана саме з неякісним виконанням тих робіт, які замовник вчасно не проконтролював. Тому не нехтуйте цією найважливішою умовою, якщо ви хочете, по-перше, отримати дійсно якісну роботу, а по-друге, уникнути обману у вказівці будівельниками кількості витрачених матеріалів. Для фундаментів, наприклад, це бетон та арматура. До нас іноді звертаються власники заміських будинків, фундаменти яких промерзають, спучуються та покриваються тріщинами. Найчастіше підрядники неякісно виконують цей етап робіт під час будівництва дерев'яних будинків, Вважаючи, що такі будівлі досить легкі, їх здатні витримати фундаменти, що «гуляють». Обстеження таких конструкцій виявляє порушення у глибині закладення, застосування бетону низької якості (який привозять самі підрядники) та недостатня кількість використаної арматури. Будинок на такому фундаменті довго не простоїть, а гарантія на роботи дається найчастіше лише на один рік. Звичайно, суд стане на бік споживача, але рішення на вашу користь може так і залишитися на папері. А уникнути всіх цих неприємностей дуже просто: передбачте у договорі обов'язкові умовипро приймання «прихованих» робіт і наполегливо дотримуйтесь правила контролювати та приймати кожен етап будівництва за актами.
Вимоги до будматеріалів
Також слід з'ясувати, які саме матеріали та в якій кількості поставлятимуться підрядниками для будівництва вашого будинку. Особливо це стосується комплектуючих для дерев'яних будинків. Всі пиломатеріали поділяються на сорти та класи, що регламентуються різними ГОСТамита ТУ (технічними умовами). Перед тим, як укласти договір, не полінуйтеся і пошукайте в Інтернеті нормативні документи на матеріали, які передбачається використовувати в будівництві вашого будинку.
Також дуже корисно вивчити вимоги ГОСТів. Надалі, якщо вам не сподобається застосовуваний матеріал, у вас буде підстава вимагати його замінити. А якщо брати за основу оцінки вищого ґатунку пиломатеріалів їх бездоганний зовнішній вигляді відсутність дефектів необхідно обговорити в документах і цей момент. Організуйте на об'єкті приймання: перевірте товарно-транспортні накладні та сертифікати, звірте вказану на папері та реальну кількість та якість привезених будматеріалів, поцікавтеся даними про передбачувану витрату тих чи інших матеріалів та звірте їх з майбутнім обсягом робіт.
Це можна назвати самостійним веденням технагляду. Вже один такий підхід замовника до укладання та виконання договору змусить підрядника поводитися належним чином та сумлінно виконувати свої функції. На жаль, на сьогоднішній момент багато в чому справи у сфері заміського будівництва як у прислів'ї: «Порятунок потопаючих – справа рук самих потопаючих». Тому будьте пильні з будівельниками, оформлюйте свої стосунки з ними офіційно та грамотно і з самого початку контролюйте, контролюйте та ще раз контролюйте. Звичайно, для цього вам доведеться вникати в суть будівництва, законодавчі норми і правила, але повірте, результат цього коштує.
Текст:
Олександр Ісаковський
При укладанні договору з будівельною фірмою будьте послідовними та вимогливими.
Пам'ятайте, що клієнт – ви. Насамперед, ви потрібні будівельної фірми, а не вона – вам. Однак не варто бути й надто уразливим. Як не парадоксально, але найввічливіше звернення ви зустрінете у фірмах, створених тільки для збору грошей, так би мовити, з ошуканих вкладників. Той факт, що в якійсь фірмі напоїли вас кавою, не повинен стати основним критерієм вибору. Втім, будьте готові до того, що будь-яка з будівельних організацій зрештою прагнутиме, щоб терміни виконання робіт виявилися розтягнутими, а кошторис - вищий за обіцяний. Адже, на жаль, тримати слово у бізнесі у нас все ще (чи вже?) вважається поганим тоном.
Повинен укладатися єдиний договір із чітким зазначенням термінів будівництва на всі ті роботи, які вам потрібні.
Найважливіша частина договору – кошторис. Наполягайте на тому, щоб її склали за етапами. Всі види робіт, що проводяться на кожному етапі, і їх вартість повинні бути докладно розписані. Не завжди покладайтеся на досвід, набутий у процесі самостійного будівництва. Часто є сенс обговорити запропоновані розцінки зі спеціалістами, з тими самими співробітниками спілки споживачів. У кошторис потрібно закласти вартість всіх будматеріалів до останнього цвяха і всіх накладних, планових, непередбачених витрат фірми. Зверніть увагу, щоб з вас не вирахували податок на додану вартість двічі (наприклад, спочатку вартість будматеріалів із ПДВ, а потім ПДВ на все разом взяте).
Не довіряйте та перевіряйте всі ціни. Фірми мають звичай як роздмухувати власні витрати, а й накручувати доходи вартості робіт і будматеріалів.
Торгуйтесь до кінця, особливо щодо будматеріалів, ціни на які неважко дізнатися. Не шкодуйте будорганізацію, пам'ятайте, що собі на збиток вона все одно ніколи працювати не стане.
Передбачайте у договорі штрафні санкції.
За порушення термінів будівництва, за інші неприємності для замовника фірма має відповідати. Ніколи не будьте впевнені в порядності будівельників, перш ніж вони не вклали останню цеглу. Не покладайтеся також на самі найкращі рекомендації. Вашому сусідові всі виконали чудово і швидко, а вам - закон підлості - халтуритимуть цілу вічність, якщо ви заздалегідь не зобов'яжете їх рядком документа.
Доведіть частку витрат фірми до 25 відсотків. 30 відсотків – це максимум, на який можна погодитися.
При розрахунку цієї суми не забувайте, що згідно з правилами бухгалтерського обліку витрати нараховують від усієї попередньої суми. Ось приклад: вартість робіт та матеріалів становить 10 млн. рублів. Накладні витрати – 15 відсотків, або 1,5 млн. рублів. Тоді 8 відсотків непередбачених витрат обчислюватимуться вже від 11,5 млн. рублів. Нормальна передоплата – 50 відсотків. Після закінчення кожної із замовлених вами робіт необхідно виплатити залишок.
Ви повинні отримати на руки підписані оригінали договору, проекту та кошторису.
Якщо будівельники перевищили кошторис витрат - це вас не стосується. Якщо вони недовиконали роботу, ви маєте законне право заплатити менше. Якщо фірма уклала договір і не дотримується його – звертайтеся до суду, вимагайте відшкодування збитків (за допомогою тієї самої спілки споживачів).
